En México, tener una casa propia puede convertirse en un lujo que el gobierno pretende cobrar cada vez más caro, no porque sus propietarios ganen más, sino porque el mercado inmobiliario decidió que su vivienda vale más. Esa es la lógica detrás de una de las propuestas incluidas en el Programa de Ordenación de la Zona Metropolitana del Valle de México.
El proyecto plantea acercar los valores catastrales a los comerciales y revisar las bases del impuesto predial. Aunque las autoridades aseguran que no habrá incrementos, el riesgo es evidente, si aumenta el valor sobre el cual se calcula el impuesto, también puede aumentar lo que pagan las familias. La preocupación crece al combinarse con la limitante para los propietarios que rentan inmuebles de que los aumentos no superen la inflación.
Una cosa es que una propiedad valga más en el mercado y otra muy distinta que su dueño tenga más dinero en el bolsillo. Pensemos en una pareja de jubilados que compró su casa hace treinta años. Con esfuerzo y décadas de trabajo construyó un patrimonio. Hoy, esa propiedad puede valer cinco o diez veces más porque la zona se desarrolló, pero sus pensiones no crecieron en la misma proporción. ¿De dónde saldrían los recursos adicionales para pagar impuestos? La plusvalía no es ingreso disponible, para convertirla en dinero habría que vender la propiedad.
La situación es más compleja para quienes rentan. Un propietario que paga predial, mantenimiento, reparaciones, seguros e impuestos sobre el arrendamiento podría enfrentar mayores costos sin poder ajustar la renta en la misma proporción.
Si el predial aumenta por una actualización catastral, pero la renta sólo puede subir conforme a la inflación, la diferencia saldrá del ingreso del propietario. No se puede tratar al propietario como un gran especulador inmobiliario cuando muchas veces es una familia que depende de una renta para completar sus ingresos.
La combinación de ambas medidas genera una contradicción: el gobierno reconoce el aumento del valor de los inmuebles para cobrar más predial, pero desconoce ese contexto cuando limita la capacidad de actualizar la renta. Además, el problema no es únicamente que quieran cobrar más, sino que pretenden hacerlo sin ofrecer mejores servicios. En la Ciudad de México persisten baches, calles oscuras, banquetas abandonadas, fugas, inundaciones, basura e inseguridad. La ciudad se deteriora a diario sin mejoras que justifiquen la búsqueda de mayores ingresos para el gobierno.
Antes de discutir nuevos cobros o límites a las rentas, el gobierno debería explicar cuánto recauda, cuánto conserva y cuánto llega a las alcaldías y se traduce en mejores servicios públicos, porque el predial lo cobra el gobierno central, pero ese dinero no regresa de manera suficiente, clara y directa a las alcaldías. Los ciudadanos pagan, pero no ven resultados en sus calles.
El Programa Metropolitano debería concentrarse en mejorar el agua, la movilidad, las áreas verdes, la seguridad y los servicios públicos. También debe impulsar una política de vivienda que aumente la oferta y facilite la rehabilitación. Modernizar los catastros es necesario, pero no debe ser un pretexto para elevar indiscriminadamente la carga tributaria. Del mismo modo, se debe proteger a los inquilinos pero sin ignorar los costos para el propietario de mantener una propiedad.
Clara Brugada asegura que no habrá predialazo, pero esa promesa debe quedar garantizada en la redacción del programa, no en el discurso. La vivienda es patrimonio familiar y también puede ser una fuente legítima de ingresos, no es una caja recaudadora a disposición del gobierno.
Cobrar más predial sin mejorar los servicios, mientras se limita el aumento de las rentas, no es justicia: es trasladar todo el costo a los propietarios sin resolver el problema de fondo.
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